A nagy hitel körkép

A nagy hitel körkép

Érdemes most belevágni a hitelfelvételbe?

>> interjú Tasi Csaba pénzügyi szakértővel <<

Az elszálló energiaárak és a szomszédban zajló háború hatására az utóbbi időben megcsappant a kölcsönfelvételi hajlandóság. Jogosan merül fel a kérdés, hogy vajon érdemes-e most belevágni a hitelfelvételbe, illetve mire lehet számítani.

Erről beszélgettem Tasi Csaba pénzszerésszel, pénzügyi tervezővel.

Minden, amit a 2022-es hitelfelvételről tudni akartál egy részletes interjúban.

• Miből vásárolnak ingatlant az emberek? Mi az általános tendencia most?

A vevők zömében a saját tulajdonukban lévő ingatlanjuk értékesítéséből vásárolnak új, jellemzően nagyobb méretű lakást vagy házat. A már meglévő összeget gyakran hitellel pótolják ki. A készpénzes vevők továbbra is nagy számban vannak jelen a piacon - sokan ingatlanvásárlással próbálják meg enyhíteni az infláció hatását. A külföldi vásárlók száma nőtt, ugyanakkor a magyar befektetési vásárlások száma némileg csökkent az elmúlt időszakban.

• Rengetegféle hitel van. Milyen típusú hitel a lakáshitel?

A köznyelvben lakáshitelként emlegetett kölcsön pontos megnevezése a lakásvásárlási célú jelzáloghitel. Lényege, hogy a bank a megvenni kívánt ingatlant fedezetként veszi számításba, ami a tulajdoni lapra is felvezetésre kerül. Egyszerűen fogalmazva: ha az adós (hosszú ideig) nem fizeti a kölcsönt, a folyósító pénzintézet érvényesíti a jelzálogjogát, vagyis egy végrehajtási eljárás során árverezésre kerülhet az ingatlan.

Többféle lakáscélú jelzáloghitel létezik. Jelenthet lakás- vagy telekvásárlást, építést, felújítást és bővítést, de a lakáscsere, illetve egy meglévő kölcsön kedvezőbb konstrukcióra váltása is ebbe a kategóriába tartozik.

• Mi az a JTM és miért kulcsfontosságú, ha hiteligénylés előtt állsz?

A JTM (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató) célja, hogy a lakosság ne vállalhasson túl nagy hitelterhet. A kormányrendelet %-os formában határozza meg, hogy a jövedelem mekkora része fordítható hiteltartozásra.

A 2022-ben megemelkedett törlesztőrészletek valamelyest szűkítik a lehetőségeket. Egy hétköznapi példával élve:

300 000 Ft jövedelemmel rendelkezel, aminek a JTM szerint a 35%-a terhelhető (5-9 évente változó kamatú) hitelnél. Ez azt jelenti, hogy egy havi 100 000 Ft-tal fizetendő konstrukció még simán belefér(ne). Korábban 3% körüli kamattal történt a hitelfelvétel, ami most kb. 8%-ra emelkedett. A magasabb kamat miatt a törlesztőrészleted is megemelkedik. Így már nem tudsz annyi kölcsönt felvenni (példánkban 20 millió helyett csak 13 milliót) vagy hosszabb futamidőben szükséges gondolkodnod.

A JTM meghatározásánál minden meglévő hitelt figyelembe kell venni. Ilyen a személyi kölcsön (például hitelre vásárolt elektronikai eszköz, azaz akár egy laptop, vagy egy mosógép), az egyéb kölcsönök (például a babaváró) sőt a hitelkártya, illetve a folyószámla hitelkeret is beleszámít a kalkulációba. Utóbbi esetben a keret 5%-a havi rendszeres kiadásnak minősül.

• Érdemes online hitelkalkulátort használni?

Az online kalkuláció hasznos kiindulópont lehet a hitelfelvételnél. Azonban a dolgok gyorsan változnak, és rengeteg az olyan információ, amelynek birtokában kell lenni a megfelelő konstrukció kiválasztásához. Az előzetes tájékozódás fontos, ugyanakkor minden eset más és más, mindig vannak egyedi szempontok, élethelyzetek, amiért érdemes hitelszakértőhöz fordulni. Ha ezt megelőzően elvégzed az online kalkulációt, már felkészülten, célirányosan teheted fel a kérdéseidet.

Laikusként könnyű elveszni a lakáshitelek útvesztőjében. Mostanában újra megjelentek az olyan hitelek, ahol az első 12 hónapban jóval alacsonyabb törlesztőrészletet kell fizetni. Ez csábító ajánlat, azonban összességében rosszabbul jársz, hiszen a futamidő leteltével magasabb összeget fizetsz vissza. Ez annak jöhet kapóra, aki egyelőre nem tud megbirkózni egy magasabb részlettel, de tudja, hogy 1 év múlva nagyobb pénzösszeghez jut, vagy megemelkedik a jövedelme.

• Mi alapján történik a hitelképesség felmérése?

Egy vagy inkább több banktól kérjünk ajánlatot?

A hitelképesség elbírálására kialakított pontozási, úgynevezett scoring rendszer jelzi a pénzintézet számára, hogy mekkora a fizetésképtelenség valószínűsége. Ez tehát lényegében a hitelkockázat számszerűsítése matematikai módszerekkel, meglévő adatok alapján.

Az, hogy milyen információkat, szempontokat vesznek figyelembe, bankonként nagyon hasonló, de kisebb eltérések lehetnek (pl. mennyi a jövedelmed (és mi számít annak), rendelkezel-e saját ingatlannal, házastárs GYES/GYED-en van-e ...stb.)

A hitelképesség felmérésben a bankoknak a KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer) is hatalmas segítséget nyújt. Ez tartalmazza az igénylő pozitív (vagy éppen negatív) hiteltörténetét, a korábbi és a fennálló tartozások szerepelnek a nyilvántartásban.

Összességében elmondható, hogy a hitelfelvétellel több banknál is kell próbálkozni, mert előfordulhat, hogy különböző tényezők alapján ítélik meg a hitelképességedet, ami elkerülhető, ha szakember segítségét kéred. Például a vályog építésű házakat sok pénzintézet elutasítja, míg másoknál bevonható fedezetként.

• Hogyan hat a rezsiváltozás az ingatlanpiacra, ezáltal a jelzáloghitelekre?

A korszerűtlen energetikával rendelkező (például hőszigetelés nélküli, nagy belmagasságú) ingatlanok értékesítése most jóval nehezebb. Ahhoz, hogy egy ilyen ház energiahatékonnyá váljon, sokszor nem kevés pénzt kell áldozni a felújításra. Ha ez nem történik meg, szinte biztos, hogy csökkenteni kell az árat.

Az új rezsirendelet miatt a piac átalakult, egy újfajta befektetői réteg jelent meg. Olyan vevőkről van szó, akik kedvező áron hozzájutnak a korszerűtlen energetikai besorolású ingatlanokhoz, majd akár több (tíz) millió forintért elvégzik a szükséges modernizálást.

A banki kölcsönök ugyan drágultak, de az állami támogatások továbbra is megvannak. Van egy réteg, akik kivárnak a hitelfelvétellel, megvárják, mit hoz a jövő. A 15-20%-os infláció mellett még mindig kedvezőnek tekinthető a 8-9% körüli kamat. Sokan nem tudják, hogy ha az infláció és a kamatok esetleg a jövőben lecsökkenek, lehetőség nyílik majd a meglévő hitel kedvezőbbre történő cseréjére - így ez sem jelent komoly kockázatot.

• Hogyan alakulnak a kamatok az infláció alatt?

Annak ellenére, hogy a jegybanki alapkamat már 13,0%-ra rúg, a hitelkamatok még mindig 8-9% körül mozognak. Ez egy érdekes jelenség, mert alapvetően a hitelkamatokat a jegybanki alapkamat határozza meg. Ugyanakkor ez nem egy automatizmus, ráadásul a változás gyakran csak késve érzékelhető. A relatíve alacsony hitelkamatok a pénzintézetek közötti versenyhelyzetnek is köszönhetőek, hiszen a bankok nem szeretnének ügyfeleket veszíteni.

Tény, hogy szigorodtak a feltételek és megemelkedtek a törlesztőrészletek, de hosszú távon még most is megéri kölcsönt felvenni.