Ingatlan eladás utáni adózás – tudnivalók

2022.04.24

Az ingatlan eladás utáni adózás két dologtól függ: az adókulcstól illetve az adóalaptól. Nem elég tehát azt megnézni, hogy mennyi éppen az aktuális SZJA, hanem az adóalap változását is követni kell: az utóbbi években pedig egyre inkább az adóalap mutatott csökkenő tendenciát.

Az ingatlanadó nem ugyanaz, mint az építményadó

Az ingatlanadó nem összekeverendő az építményadóval.

Az építményadó egy olyan típusú adó, amit a helyi önkormányzatnak fizetünk meg, függetlenül attól, hogy az adó tárgya lakás vagy nem lakás céljára szolgáló épület, vagy annak egy része.

Az építményadót az fizeti, aki a naptári év első napján az adott ingatlan tulajdonosa, vagy vagyoni értékű joggal, például haszonélvezeti joggal rendelkezik az ingatlanra. Több tulajdonos esetén a tulajdonosi hányadok arányában kell befizetni az adót.

Az adó megfizetése két részletben történik: március 15-ig, illetve szeptember 15-ig. Fontos, hogy az ingatlan értékesítése után ugyanúgy az előző tulajdonosnak kell befizetnie az adót az adott évre. Kivételt képeznek azok az esetek, amikor a felek az adásvételi szerződésben rendelkeztek arról, hogy a vevő átvállalja az ingatlannal kapcsolatban felmerülő adóterheket.

Ingatlan eladás költségei

Az ingatlanadót a fentiekkel szemben viszont csak eladás esetén kell fizetni és csak abban az esetben, ha az ingatlanon nyereség keletkezik.

Veszteséges eladás esetén, például egy 30 millió forintért vett ingatlant 25 millió forintért értékesít valaki, akkor nem szükséges ingatlanadót fizetnie.

Ingatlan adózása: ingatlan eladás SZJA

Jelenleg egykulcsos személyi jövedelemadó van érvényben, amelynek mértéke 15%. Az ingatlanértékesítés során ugyanis jövedelmünk keletkezik, ami után személyi jövedelemadót szükséges fizetnünk.

Az adóalap

Az adóalap képlete egyszerű:

Eladási ár - vételi ár - elszámolható költségek = adóalap

Az ingatlanadó mértékét pedig úgy kapjuk meg, hogy a fenti adóalapot 0.15-el megszorozzuk, ezzel a 15%-os SZJA-t számoljuk ki..

Az adóalap mindezek mellett évről évre folyamatosan csökken.

A megszerzést követő évben az adóalap az ingatlan értékének 100%-a, ami

a második évben 90%-ra
a harmadik évben 60%-ra,
a negyedik évben 30%-ra,
az ötödik évtől pedig 0%-ra csökken.

Sokan kérdezik, hogyan lehet adó nélkül eladni az ingatlant: a válasz pedig az, hogy az idő múlásával az adóalap lecsökken, majd lenullázódik.

Elszámolható költség példák

Fontos megjegyezni, hogy ezek a költségek csak számla ellenében számolhatók el.

megszerzésre fordított összeg (például az illeték mértéke),
értéknövelő beruházások,
a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat (például az ügyvédi díj), ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség (például a földhivatali ügyintézés díja) alapján igazoltan megfizetett összegek,
de még az ingatlanhirdetések, vagy közvetítők díja is.

Mennyi adót kell fizetni? Egy konkrét példa

2017 novemberben vásároltál egy lakást 41.600.000Ft-ért. Most ezt az ingatlant 47.800.000Ft-ért adtad el. Ebben az esetben a következő módon alakul az adózás.

A szerzés éve 2017 tehát ez a 0. év. Ehhez képest eltelt 4 év ('18 '19 '20 '21) így a sávos adózás szerint 30%-ba esel.

Költségek amiket számlával tudsz igazolni, ez által el tudsz számolni:

4% illeték - 41,6MFt * 4% = 1.664.000Ft
Ügyvédi díj - 100000 Ft
Felújítottad a konyhát és kicserélted az ablakokat - 800.000Ft
Összesen: 2.564.000Ft

47.800.000 - 41.600.000 - 2.564.000 = 3.636.000 * 30% = 1.090.800Ft * 15% = 163.620Ft

Ennél a konkrét példánál ennyi adót kellene befizetned.

A gyors ellenőrzéshez a Nemzeti Adó- és Vámhivatal honlapján elérhető kalkulátort javaslom.

Ingatlan eladás utáni illeték: ki fizeti?

Ingatlan eladása után az illetéket a vevő fizeti, ez a költség nem az eladót terheli. A visszterhes vagyonátruházási illeték jelenlegi mértéke a vételár 4%-a. Ez később, ahogy fentebb is írtam, elszámolható költséggé válik az ingatlan eladásakor.

Örökölt ingatlan utáni adózás

Az örökölt ingatlan mindaddig forgalomképtelen, amíg a hagyatéki eljárás le nem zárult - csak ezután lehet az örökölt ingatlant eladni. Ha az eljárás lezárult, és megérkezett a hagyatéki végzés, majd a földhivatalban bejegyzésre került az új tulajdonos, az ingatlan forgalomképessé válik. Eladás előtt még meg kell fizetnünk az öröklési illetéket is, ami jelenleg az ingatlannak a hagyatéki eljárás során becsült értékének 9%-a, egyenes ági örökös esetén pedig illetékmentes.

Ezután már a fentiekben leírtak válnak érvényessé: az örökölt ingatlan eladásának adóalapja 5 éven belül folyamatosan változik, 5 év után pedig 0%.

Ami pedig az adóalapot illeti: ha a hagyatékban megállapítják az ingatlan értékét, az számít adóalapnak, viszont ha nincs ilyen összeg, akkor a hagyatéki eljárás során értékbecsléssel állapítják meg az ingatlan értékét. Ez ellen az örökös fellebbezhet. Az érték meghatározása után az örökölt ingatlanra a fentiekkel azonos szabályok vonatkoznak (tehát az csökkenthető elszámolható költségekkel, ha pedig olcsóbban kerül értékesítésre, adómentes).

Ingatlan eladás utáni adózás: a legfontosabbak

Az ingatlan eladása előtt érdemes ingatlanszakértőhöz fordulnod. Nem mindig jelent ugyanis spórolást az, ha 5 évet vársz az ingatlanod eladásával. Amennyiben például az adóalapot 100%-ról 0%-ra csökkented, de az ingatlanárak éppen csökkenő tendenciát mutatnak, Te pedig nem vársz ki, akkor összességében veszteséges üzletet köthetsz.

A részlet ezúttal is a részletekben rejlik: fordulj hozzám bizalommal!