Mik az ingatlan eladásához szükséges dokumentumok?

Az ingatlan eladásához szükséges dokumentumok megszerzése időigényes és hosszú folyamattá tud válni, ezért érdemes időben elkezedeni a begyűjtésüket, már az ingatlanhirdetés feladása előtt. Fontos, hogy minden rendben legyen: az igazán érdeklődő vevő pedig kérni fogja ezeket a dokumentumokat, meglétük sokszor előfeltétele egy foglaló, vagy vételi szándéknyilatkozat megkötésének.

Tapasztalataim szerint is növeli a sikeres megegyezések számát az, ha magabiztosan, felkészülten várjuk a lehetséges vevőket, már az első telefonbeszélgetés során is kész információkat tudunk elmondani - ha pedig belekérdeznek, biztosítani a vevőket arról, hogy birtokunkban vannak a szükséges papírok.

Nézzük meg, hogy milyen dokumentumok, iratok, adatok szükségesek az adásvételi szerződés megkötéséhez.

Az ingatlan eladásához szükséges dokumentumok és iratok listája

Személyt igazoló okmányok:

• Személyi igazolvány
• Lakcímkártya
• Adókártya

Az ingatlan specifikációt tartalmazó dokumentumok:

• Alaprajz
• Tulajdoni lap
• Alapító okirat, SZMSZ
  
• Településrendezési terv
• Energetikai tanúsítvány

Terhek és tartozások igazolásai:

• Ingatlanon lévő teher igazolása
• Hiteltartozás igazolása

Hozzájáruló dokumentumok:

• Haszonélvező hozzájárulása
• Tulajdonosi hozzájárulás, meghatalmazás
• Gyámügyi hozzájárulás

Egyéb, ami hasznos lehet:

• Számlák a várható rezsi mértékéről

Személyes iratok

Az adásvételi szerződés tartalmazza az eladó és a vevő személyes adatait (személyi igazolvány szám, anyja neve, születési hely- és idő, adószám.), ezért fontos, hogy ezek az iratok nálunk legyenek, mind eladói mind vevői oldalról. Javasolt az iratok érvényességének ellenőrzése is a szerződés megkötése előtt!

Tulajdoni lap

A tulajdoni lap három részből áll, mindegyik más adatot tartalmaz.

A tulajdoni lap első része a számszerűsíthető alapadatokat tartalmazza, mint például:

• ingatlan címe,
• helyrajzi szám,
• terület (m2-ben)
• művelési ág (szántó, kert, halastó, stb.) vagy művelésből kivett terület (lakóingatlan, garázs)

A második része tartalmazza a tulajdonjogi információkat, mint például:

• tulajdonos(ok) adatai,
• tulajdoni hányad,
• tulajdonszerzés jogcíme (öröklés, adás-vétel)

Az utolsó rész pedig a bejegyzett jogokat, kiegészítő adatokat tartalmazza, mint például:

• elővásárlási jog,
• haszonélvezeti jog,
• felszámolás, végrehajtási eljárás és jelzálogjog (azaz a terheket és az igényeket)
• tulajdoni és építési korlátozások.

Alaprajz

Nem előfeltétele az adásvételnek, de megléte mégis hasonlóan fontos, mint a tulajdoni lapé. A lényeg, hogy egy méretarányos alaprajz készüljön el az ingatlanról, amin látszik a lakás elosztása, a szobák száma, a berendezés mikéntje.

Az alaprajz inkább a vevőnek fontos:

• az értékbecslés miatt,
• az átalakítási lehetőségek felmérése miatt,
• és a hitelkérelemhez is szükség van rá.
• Továbbá így jobban el tudja képzelni, milyen lehet az ingatlan.

Alapító okirat, SZMSZ

Az alapító okirat és a működési szabályzat szintén a vevőnek ad biztosítékot. Új építésű házak esetén általában az alapító okiratban van szó a kizárólagos használati jogról, azaz, hogy a társasházhoz tartozó kocsibeállót tényleg csak az adott lakás tulajdonosa használhatja-e, vagy inkább csak egy régi, szóban kötött megállapodásról van-e szó.

Az alapító okirat meghatározza, hogy a lakáshoz milyen területek tartoznak (pl. Tároló, garázs, kocsibeálló), illetve azt is tartalmazza, hogy van-e elővásárlási jog a lakásra.

Az SZMSZ tájékoztat arról is, hogy mennyibe kerül a közös költség, milyen gyakori a takarítás, melyek a közös helyiségek és mik az együttélés szabályai (pl. 22 óra után a csend tartása).

Településrendezési terv

A településrendezési terv a jövőbeni bővítéshez nyújt információt: milyen szabályozás érvényes a telekre? Hol lehet építkezni, hol nem?

Energetikai tanúsítvány

Az energetikai tanúsítvány kötelező ingatlan eladásnál, ezt mindenképpen érdemes előre elkészíttetni. A tanúsítvány ház energiagazdálkodásáról nyilatkozik, olyan kérdéseket válaszol meg, mint:

• a nyílászárók minősége,
• a falak anyaga, vastagsága, szigetelőképessége,
• és a fűtésrendszer specifikációi.

Az energetikai tanúsítvány alapján kalkulálható a rezsi (ha azt számlákkal nem bizonyítja az eladó), illetve a felújítási költség is.

Hozzájárulások

Ahhoz, hogy a vevő megvásárolhassa az ingatlant, sok esetben lemondó nyilatkozatok szükségesek. Lehet az lemondó nyilatkozat tulajdonjogról vagy elővásárlási jogról is. Érdemes beszerezni minden lemondó nyilatkozatot, amit csak lehet - amit pedig csak később lehet megszerezni (mint például a haszonélvezeti jogról való lemondás), ott is jó előre tájékozódni a folyamatról és arról, hogy mennyi időt vesz majd igénybe az elintézésük.

Az is fontos, hogyha a tulajdonos kiskorú, akkor a gyámhivatal hozzájárulása kell ahhoz, hogy az ingatlant eladhassa.

Tartozások és terhek

A banknak igazolást kell kiállítani az ingatlant terhelő hitelekről és annak kiegyenlítéséről. Azt is igazolni kell, ha egy ház végrehajtás alatt áll.

Rezsiköltség

A várható rezsiköltség igazolásáról általában elég csak az elmúlt hónapok számláit bemutatni. Fontos, hogy minden évszak számláiból tudjunk mutatni legalább egy-két példát, így a vevő látja, hogy milyen fenntartási költségekkel számolhat bizonyos hónapokban.

Az átíráshoz szükséges dokumentumok kibocsátói, beszerzésük

• A tulajdoni lap lekérése a földhivatalban történik.
• Az alapító okiratot a közös képviselőtől lehet elkérni.
• Az energetikai tanúsítványt szakember állítja ki.
• Alaprajzot akár ingatlanirodával, akár építészeti irodával is lehet készíttetni, de a közös képviselő is oda tudja adni társasházak esetén.
• Településrendezési terv megszerzéséhez keresd fel a helyi önkormányzat építésügyi hatóságát.
• A hozzájárulásokat az adott jog birtokosától, ügyvédi vagy közjegyzői hitelesítéssel ellátott lemondó nyilatkozatával lehet igazolni.

Meghatalmazás ingatlan eladáshoz: mi kell hozzá?

Ha az ingatlan eladásában a tulajdonos nem tud eljárni, akkor a tulajdonosi hozzájárulásra van szükség az értékesítéshez, amit szintén ügyvéd vagy közjegyző tud hitelesíteni, magánszemély esetén.

Abban az esetben, ha az ingatlan értékesítését ingatlanközvetítőre bízod, elég egy megbízási szerződés, két tanúval.

Kérdésed van? Fordulj hozzám bizalommal! Keress elérhetőségeimen!