Nagy baj jöhet a lakáspiacon!!

2022. november 18. Csaknem tízéves konjunktúra ért most véget a lakáspiacon. Miközben a második negyedévben még hatalmas áremelkedést láthattunk, a harmadik negyedévben ez véget ért. A kereslet bezuhant, a hitelkamatok elszálltak, csökkent a hitelfelvétel, a tranzakciószám pedig harmadával esett vissza. Az MNB Lakáspiaci jelentése szerint átlagosan 22 százalékkal túlértékeltek a lakások Magyarországon, ami jelentős kockázatokat hordoz.
Már a piaci szereplők eddigi beszámolóiból is látni lehetett, hogy véget ért egy közel egy évtizede tartó konjunktúra a lakáspiacon. A banki jelentésekből és tájékoztatókból kiderült, hogy szeptember-októberben nagyon bezuhant a lakáshitelezés. Ezt most az MNB számai is visszatükrözték.

Itt a fordulat

A legfrissebb Lakáspiaci jelentés szerint 2022 első felében a kedvező makrogazdasági környezetben több éves ciklusának csúcsára ért a lakáspiac. Az év második felében és 2023-ban már jelentős gazdasági lassulásra lehet számítani. Az év végére a munkanélküliségi ráta enyhén megemelkedhet, továbbá a háztartások rendelkezésre álló reáljövedelme is várhatóan csökken, ezek a tényezők pedig a lakáspiaci kereslet mérséklődését vetítik előre.
2022 harmadik negyedévében már több jel is arra mutat, hogy a hazai lakáspiacon fordulat következett be, előretekintve pedig a bizonytalanná váló gazdasági kilátásokkal és az emelkedő lakáshitel-kamatokkal összhangban a hazai lakáspiac további lassulására számíthatunk.

Az első félévben még volt áremelkedés

2022 első félévében még rendkívüli dinamikával folytatódott a hazai lakáspiac drágulása. Az MNB-lakásárindex alapján 2022 második negyedévében éves szinten 24,8 százalékkal nőttek a lakásárak országos átlagban, szemben a 2021. év végi 21,4 százalékkal, ami nominális értelemben a jelenlegi, 9 éve tartó lakáspiaci ciklusban mért legmagasabb árdinamikát jelenti. A vidéki városokban az országos átlagot meghaladó mértékű, 31,2 százalékos éves drágulás történt, Budapesten pedig 20,4 százalékkal emelkedtek a lakásárak egy év alatt.
Reálértelemben azonban már 12,8 százalékra lassult az áremelkedés az első félévben a 2021. negyedik negyedévi 13,3 százalékról, és elmarad a ciklus csúcsát jelentő 16,1 százalékos éves reál drágulástól. Előzetes adatok alapján 2022 harmadik negyedévében várhatóan jelentősen, 1,7 százalékra lassul a lakásárak reálértelemben vett éves növekedése.

Felülértékeltek a lakások, ami kockázatos

A kedvező gazdasági fundamentumok által indokolt mértéket meghaladó, folytatódó lakáspiaci drágulás eredményeként 2022 második negyedévére országos átlagban történelmi magasra, 21,5 százalékra emelkedett a lakásárak felülértékeltsége - írja az MNB Lakáspiaci jelentésében. Budapesten valamelyest enyhült ez a jelenség, és a túlértékeltség az MNB becslése szerint 10 százalékot tett ki a második negyedévben, amely azonban még mindig magas.
A túlértékeltség több oldalról is kockázatot hordozhat, ezért az MNB szerint a folyamatok szoros nyomon követése indokolt. Egyrészt a túlzottan megemelkedett lakásárak a hitelfelvevőket kifeszítettebb helyzetbe kényszeríthetik, másrészt előfordulhat a lakásárak korrekciója is, ami a banki jelzálogfedezetek leértékelődését is jelenti.

Csökkent a kereslet, esett a tranzakciószám

A harmadik negyedévében jelentősen mérséklődött a kereslet a hazai lakáspiacon. A tranzakciók száma 22,6 százalékkal csökkent az MNB becslése szerint, szeptemberben 34,2 százalékos volt a visszaesés tavaly szeptemberhez képest. Az adásvételek harmadik negyedévi száma (32,3 ezer) utoljára 2013-ban, a lakáspiaci ciklusforduló idején volt ilyen alacsony. Az egyes településtípusok tekintetében a falusi CSOK-ra jogosult településeken 16,5 százalékkal, Budapesten 16,9 százalékkal, a megyeszékhelyeken 30 százalékkal, a többi városban 25,9 százalékkal, az egyéb községekben pedig 36,9 százalékkal csökkent a tranzakciók száma éves összevetésben.
Az elmúlt években tapasztaltnál sokkal alacsonyabb aktivitást mutató piac indikátora lehet a lakáspiaci fordulatnak és a lakásár-dinamika jelentős mérséklődését vetítheti előre. A szakemberek a kereslet folyamatos csökkenésére számítanak, és várakozásaik szerint a mélypont 2023. februárban-márciusban jöhet el. Jelenleg egy szétnyíló lakáspiaci pálya rajzolódik ki, amiben a rossz energiahatékonyságú ingatlanokat csökkenő ár, a jó energiahatékonyságúakat az árak stagnálása vagy emelkedése, az újépítésű kínálatot pedig inkább további áremelkedés jellemzi.

Bezuhant a hitelezés

2022 második negyedévében rekordot döntött a lakáshitelek kihelyezése, azonban júliustól már visszaesést mutatott a hitelkihelyezés éves összevetésben, augusztusban pedig már 19 százalékkal csökkent éves alapon a kibocsátás. (A bankok szeptember-októberben már 50 százalékos visszaesésről beszélnek.) A korrekcióban az NHP Zöld Otthon Program (NHP ZOP) szerződéskötéseinek lecsengése, az emelkedő kamatkörnyezet miatt a korábbi hónapokra előrehozott kereslet, illetve a lakáspiaci aktivitás mérséklődése is szerepet játszott.
A lakáshitel-kamatok folytatódó emelkedése és a lakáspiaci drágulás következtében a lakásvásárlás elérhetősége az otthonteremtési támogatásokra nem, vagy kisebb mértékben jogosult háztartások számára évek óta nem látott alacsony szintre esett. A Hitelezési felmérésre adott válaszok alapján a bankok 2022 harmadik negyedévében szigorítottak a lakáshitelhez jutás feltételein, és szinte valamennyi intézmény a hitelkereslet visszaesését tapasztalta. A következő fél évre előretekintve a felárak emelésével folytatódhat a szigorítás, emellett a bankok döntő többsége tovább csökkenő hitelkeresletre számít.

Mi történt az új lakásoknál?

2022 első három negyedévében 7,7 százalékkal nőtt az átadott új építésű lakások száma a vidéki lakásépítések emelkedésének köszönhetően. Az MNB előrejelzése szerint 2022-ben az elmúlt negyedévekben jelentősen növekvő új építési engedélyszám hatására összességében mintegy 23 ezer új lakás befejezése várható, ami 17 százalékos éves bővülésnek felelne meg, ugyanakkor 2023-ben további emelkedéssel már nem számol a jegybank. Ez összhangban van a gazdaság várható lassulásával és a lakáspiaci aktivitás idei évtől tapasztalható csökkenésével. Az elmúlt évek 20 ezer körüli megépített éves lakásszáma a fejlesztői várakozások alapján a következő 2 évben a romló gazdasági kilátások miatt fokozatosan akár a felére is csökkenhet, elsősorban az új lakások iránti bizonytalan kereslet miatt.
A budapesti újlakáspiac a keresleti és a kínálati oldalon is szűkült. 2022 harmadik negyedévében a fővárosban a fejlesztés és értékesítés alatt álló új társasházi projekteken belül a még szabad kínálat éves összevetésben 36 százalékkal csökkent az első félév előrehozott vásárlásai miatt. A harmadik negyedévben éves és negyedéves alapon is 40 százalékkal csökkent az eladott fővárosi új lakások száma, miközben a szabad kínálatot dinamikus áremelések jellemezték. A budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 33 százalékkal emelkedett éves alapon. Előretekintve a piaci szereplők nem számítanak az új lakások esetén az árak csökkenésére, elsősorban az építési költségek elmúlt években tapasztalt jelentős emelkedése miatt.

Csökkent az esélye a saját lakásnak Magyarországon

2022-ben is a lakásvásárlás elérhetőségének romlása jellemzi az európai fővárosokat. Budapest az ötödik legkevésbé megfizethető főváros volt Európában 2022 harmadik negyedévében a lakásárak jövedelmekhez viszonyított arányát tekintve, ami megfelelt az egy évvel ezelőtti helyezésének. (Azt már mi tesszük hozzá, hogy ráadásul idén az átlagjövedelmet az év eleji egyszeri juttatások jelentősen felhúzták. Ha tehát azokkal korrigálnánk a számokat, a helyzet még rosszabb lenne.)
Budapesten egy éve 16,3 évnyi, idén októberben pedig már 18,0 évnyi országos átlagjövedelem volt szükséges egy 75 négyzetméteres lakóingatlan megvásárlásához. Az európai fővárosok medián lakásár/jövedelem-mutatója 11,0 évről 12,8 évre emelkedett. A többi visegrádi ország fővárosában is romlott az elérhetőség, így egy országos átlagos jövedelemmel rendelkező személy Prágában 25,3, Pozsonyban 23,8, Varsóban pedig 19,9 évnyi jövedelméből képes megvásárolni egy átlagos árszintű, 75 négyzetméter alapterületű ingatlant.