Vagyonszerzési illeték és illetékmentesség az ingatlanpiacon

Mitől függ a vagyonszerzési illeték mértéke és hogyan lehet egy lakóingatlan illetékmentes? Ebben a cikkben a leggyakoribb kérdéseket járom körbe, amik a vagyonszerzési illetékkel kapcsolatosak, ingatlanpiaci szemszögből.

A lényeg - ahogy rengeteg jogi procedúra esetén - most is a részletekben rejlik, de ha ezekre odafigyelünk, vagy a megfelelő szakértő segítségét kérjük, nem lehet gond.

A visszterhes vagyonátruházási illeték fogalma

A fogalom magáért beszél:

• a visszterhes azt jelenti, hogy a felek részéről kötelezettség vállalását köti ki
• a vagyonátruházás arra utal, hogy a vagyon (vagyontárgy, ingóság, ingatlan, részvény) tulajdonosa a folyamat végeztével megváltozik
• az illeték pedig egy, az állami-társadalmi működéshez való hozzájárulás, azaz az állam bevétele

Fontos, hogy az illetéket az fizeti, aki a vagyont megszerzi: ezért is jött létre a visszterhes vagyonátruházási illeték rövidebb neve, a vagyonszerzési illeték.

A vagyonszerzési illeték fizetésének legtipikusabb esetei a lakás- vagy lakóház vásárlás.

Az 1990. évi XCIII. Törvény a vagyonszerzésről úgy rendelkezik, hogy illetékfizetési kötelezettség jön létre

• a szerződés megkötése napján,
• árverési vétel esetében az árverés napján,
• ingatlannak, ingónak, vagyoni értékű jognak bírósági, hatósági határozattal történő megszerzése esetén a határozat jogerőre emelkedése, véglegessé válása napján,
• az fenti pontokban nem említett esetekben a vagyonszerzéskor.

A vagyonszerzési illeték fogalmának megismerése után kezdjünk a legjobb elérhető opcióval: az illetékmentességgel.

Illetékmentesség: mikor jár?

Illetékmentességet hat esetben élvezhetünk:

• Házastársként, testvérekként, egyenes ági rokonokként (nagymama-unoka, szülő-gyerek). Az illetékmentes vagyonátruházás tulajdonképpen egyenlő az ajándékozással. Fontos tudni, hogy az illetékmentesség a házasság felbomlása után is megmarad: válás esetén illetékfizetés nélkül lehet kivásárolni a másik felet, özveggyé válás esetén pedig nincs kötelező illetékfizetés az örökölt ingatlanra.
• Építési telek vásárlása esetén akkor, ha négy éven belül, a telek hasznos alapterületének legalább 10%-át elérő ingatlant építünk.
• 30 millió forint értéket nem meghaladó új építésű ingatlan vásárlása esetén 15 millió forintig élvezünk csak illetékmentességet. Azaz például egy 20 millió forint értékű vidéki lakóingatlan esetén csak 5 millió forint után vagyunk kötelesek az illetéket befizetni.
• Ha az újonnan vásárolt ingatlanunk nem haladja meg az előző ingatlan értékét. Ez abban az esetben igaz, ha a régi ingatlanunk eladása utáni három éven belül sor került az új ingatlan megvásárlására.
• Ha a Magyar Állam, önkormányzat, egyházi jogi személy, köztestület, vagy közhasznú nonprofit szervezet minőségében vásárolunk ingatlant.
• Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) igénybevételével vásárolt ingatlan esetén szintén nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni. Az illetékmentességhez nem kell CSOK hitelt igényelni.

Vagyonszerzési illeték mértéke, számolás

A vagyonszerzési illeték mértéke magától a megvásárolt ingatlantól függ, vagyis annak az adásvételi szerződésben rögzített vételárától. Tehát más összeget kell majd az államkasszába folyósítanunk egy 30 milliós és más (nagyobb) összeget egy 80 milliós ingatlan vásárlásakor.

A vagyonszerzési illeték alapesetben a vételár 4 százalékával egyenlő. Tehát egy 80 millió forintos ingatlan esetén további 3.2 millió forint illetékfizetési kötelezettségünk keletkezik, ha nem vagyunk jogosultak illetékmentességre.

Sokan a vásárlás előtt, és ezáltal hitelfelvétel előtt nem kalkulálják bele a vételárba az illetéket.

Ha a kiszemelt ingatlan értéke 1 milliárd forint felett van, akkor a vagyonszerzési illeték 2%-ra csökken, összességében pedig nem haladhatja meg a 200 millió forintot.

Hogyan történik a vagyonszerzési illeték csökkentése?

Van lehetőség a vagyonszerzési illeték csökkentésére többféle módon is.

• 35 év alatti, első lakást vásárló fiatalként 50%-os kedvezményt kapunk minden 15 millió forintnál kisebb értékű, új építésű ingatlanra. A kedvezmény előfeltétele, hogy a fiatalnak még nem volt lakástulajdona, sem 5%-ot meghaladó tulajdoni hányada. A mai ingatlanárak mellett ez a kedvezménytípus már eléggé lejárt, gyakorlatilag igénybe vehetetlen.
• Ingatlancsere esetén, amennyiben az új ingatlan értéke magasabb, mint az előző ingatlané, és az új ingatlant az eladás utáni 3 évben vásároltuk meg.
• Ingatlancsere esetén, amennyiben az új ingatlan értéke magasabb, mint az előző ingatlané, és az új ingatlant az eladás előtti 1 évben vásároltuk meg.

Utóbbi két esetben csak a két ingatlan értékkülönbözete után kell illetéket fizetni. A fenti számoknál maradva: egy 30 millió forint értékű lakás eladása után 2 éven belül egy 80 millió forint értékű ingatlant vásárolunk. Ebben az esetben nem a 80 millió forint után, hanem csak 50 millió forint után kell illetéket fizetni, ami több mint 1 millió forint kedvezményt jelent.

Illetékfizetés részletre

A NAV-nal van rá lehetőség hogy egy évben egyszer minden természetes személy 1 millió forint alatti adótartozásra automatikus részletfizetést kérjen, ami maximum 12 havi lehet és jövedelmi vagyoni viszonyok vizsgálata nélkül automatikusan jár, ha az összeghatárnak megfelel az adózó. Illetve most, a járványhelyzet miatt lehet kérni hosszabb futamidejű részletfizetést is (maximum 36 havi, kivételes esetben 48 havi) de itt már van jövedelmi- vagyoni viszonyok vizsgálata.

A vagyonszerzési illeték részletfizetése tehát nem automatikusan jön létre, hanem azt kérvényezni kell. A kérvény benyújtására az adásvételi szerződés érvénybe lépése utáni 30 napon belül van lehetőség.

Elfogadás esetén nagyon fontos, hogy tartsuk a részletfizetési határidőt, mivel ha egyszer is megcsúszunk, késedelmi pótlékkal együtt kell befizetnünk a teljes összeget - egyszerre.

Vagyonszerzési illeték: milliók múlnak rajta

A vételárhoz képest eltörpül az a 2 - 5 % - a valóságban viszont több százezer forint, vagy milliók múlhatnak azon, hogy odafigyelünk-e.

Ahhoz, hogy minden gördülékenyen menjen érdemes átbeszélni az ingatlan vásárlás lépéseit jogi- vagy ingatlan szakértővel.

Ha kérdésed van a témával kapcsolatban, keress bátran!